2025.07.25

【都心だけが正解じゃない】“転売規制時代”に選ばれる準都市部マンション投資とは？

皆様、こんにちは。

いつもシノケンハーモニーの不動産投資ニュースコラムをご覧いただき 誠にありがとうございます。
2025年7月、東京都千代田区が打ち出した「マンション転売規制」の要請が話題を呼んでいます。

東京都千代田区、マンション転売5年制限へ

東京都千代田区は18日、不動産大手などが加盟する不動産協会（東京・千代田）に投機を目的とするマンション取引の防止に協力するよう要請した。不動産デベロッパーなどに対し、購入者に5年間の転売を禁じる条項の導入などを求める。都心部の不動産価格の高騰や需給逼迫が続いていることから、居住目的の消費者が購入しやすい環境の整備をめざす。

市街地再開発事業で販売するマンションについて、購入者に引き渡しから5年間の転売を禁じる「転売禁止条項」を導入することを事業者に求める。同一マンションの複数の部屋を同一名義で購入することについても禁止するよう要望した。

都内の自治体が不動産業界に対して、住宅価格の高騰などを理由にマンション転売の制限を要請するのは初めてとみられる。

中略

東京都も転売対策に動き出している。市街地再開発事業で都が施行したマンションを事業者が販売する際、投資目的の購入を防ぐ措置をとるよう事業者に要請する方針だ。不動産業界でも、大手が新築物件について転売目的での購入を制約する動きが広がりつつある。

2025年7月18日日経新聞より抜粋

転売禁止期間は5年間。加えて、同一名義での複数戸購入の禁止など、都心部のマンション市場における短期的な投機の流れに本格的なブレーキがかかろうとしています。
実需保護という観点では前向きな動きである一方、「投資家にとっては買いづらい時代が来たのでは…？」と感じる方も少なくありません。

しかし――
都心の規制が強まる今こそ、“準都市部”の物件に注目が集まっているのです。

■ 準都市部＝投資と実需の“ちょうどいい”エリア

例えば、中野・板橋・江東・杉並・大田・江戸川など、都心から30分以内のアクセス圏。

これらのエリアは、以下のような点で今とても注目されています。

① 転売規制の対象外
現状、転売規制が要請されているのは再開発を中心とした一部都心部。
準都市部のマンションは対象外であるケースがほとんどです。
つまり、価格の上昇を見込みながらも、出口戦略の自由度が高いということです。

② 実需がしっかりある＝賃貸需要が安定
都心からのアクセスが良く、生活コストも抑えやすい準都市部は、ファミリー・DINKs・単身者すべてからのニーズがあるエリア。家賃も安定し、空室リスクも低いため、長期保有を前提としたインカムゲインを狙うには非常に堅実です。

③ 価格が現実的で融資も通しやすい
都心の新築マンション価格が平均1億円超という中で、準都市部の区分マンションは2,500万〜5,000万円前後が中心。自己資金のハードルも低く、融資を活用しやすいのもメリットです。

■ 「都心の次」を狙う投資家が増えている
これまで「一等地でなければ意味がない」と考える投資家も多くいましたが、最近は逆です。
    •    都心規制のあおりを避けたい
    •    利回りを重視したい
    •    将来的な再開発に期待できる穴場を狙いたい
こうした意識の高い投資家ほど、「少し外れた良エリア」に注目し、準都市部に分散投資しています。
特に、都営地下鉄沿線やJR中央線、東急線沿いなどは再開発や交通利便性の向上が進んでおり、将来性のあるエリアが多く存在します。

■ 結論：「規制＝終わり」ではなく、「分散と選別の始まり」
都心の規制は、不動産市場全体の終わりを意味するのではありません。
むしろ、
    •    健全な市場形成の流れ
    •    中長期保有を前提とした堅実な投資家へのシフト
    •    “都心一極集中”から“エリア分散”への転換
という、新しい不動産投資の時代の始まりです。

そしてその中心にあるのが、準都市部の区分マンションなのです。

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