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東京の商業地、33年ぶり地価平均300万円超え　出社回帰でオフィス需要

2026年の基準地価は東京がけん引する構図が続いた。都の商業地の地価は1平方メートルあたりの平均が300万円を超え、418万円だったバブル期の1993年以来33年ぶりの高水準となった。オフィス需要は底堅く、国内外から投資マネーを集めている。

都の商業地は前年比11.4%上昇した。上昇は5年連続で、11.2%だった前年から伸びは加速した。47都道府県の商業地で2ケタの上昇率だったのは東京都だけ。23区で2ケタだったのは19区あり、前年から1つ増えた。

押し上げの主な要因としてオフィス需要があげられる。新型コロナウイルス禍後の出社回帰の動きが加速し、空室率が大きく下がっている。米不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区で大規模オフィスの平均空室率は6月末時点で0.8%だった。

需給バランスがとれた適正な空室率とされる5%を下回る。貸し手の力が強く、賃料が上がりやすい状態が続く。平均賃料は6月末に1坪（約3.3平方メートル）あたり4万2109円と前年同月末と比べて16.4%上がっている。商業地の地価の上昇率は新宿区14.9%、中央区13.6%だった。

東京の地価上昇に関して、三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部の竹本遼太氏は「今後5年間の供給ペースは低水準で、空室率の低下基調は27年まで続く」と話す。「空室率の低下で需給バランスは一層逼迫するため、オフィス賃料相場の上昇は続く」と指摘する。

23区で伸び率が最も高かったのは台東区で19.6%上がった。訪日客の観光需要が背景にある。浅草寺近くの地点は平均価格が490万円で26.9%の上昇だった。都内で最大の伸びだった。

2025年に東京を訪れた外国人旅行者は前年比15.6%増の2865万人と過去最高となった。ホテルや店舗の需要が高まり、地価を押し上げている。

富裕層を中心にマンションの需要も根強い。東京の住宅地は5.8%上がった。12年ぶりに沖縄県を超えて、全国でトップの上昇率となった。不動産経済研究所によると、23区の新築マンションの平均価格は1〜6月に1億4000万円を超えた。

不動産サービス大手のシービーアールイー（CBRE）の調査で、25年の日本の不動産への投資額は前年比41.3%増の7兆323億円だった。さかのぼれる05年以降で過去最大となった。このうち住宅は86.2%増の9843億円だった。

カナダの投資ファンドが東京など日本の大都市圏の賃貸マンションを1000億円超で一括購入するなど海外マネーも流入している。

2026年9月16日の日経新聞電子版より一部抜粋

2026年の基準地価は、東京都の商業地が平均1平方メートルあたり300万円を超え、バブル期の1993年以来33年ぶりの高水準を記録するなど、東京一極集中の強さを鮮明に示しました。

この力強い地価上昇を力強く牽引しているのが、オフィス需要の急回復です。

コロナ禍以降の出社回帰の動きは一気に加速し、都心5区の大規模オフィスの平均空室率は6月末時点で0.8%と、適正水準とされる5%を大幅に下回る記録的な品薄状態にあります。

平均賃料も前年比16.4%増（1坪あたり4万2109円）と高騰しています。

このオフィス市場の活況は、単なる企業のビジネス拠点の問題にとどまりません。

職場の都心回帰と活発な経済活動は、職住近接を求めるビジネスパーソンや単身層の「都心回帰」を強力に後押ししています。職場の近くで時間を有効に使いたいという単身者の増加に伴い、居住用不動産、とりわけワンルームマンションへの需要が急速に高まっています。

地価動向を見ても、都内の住宅地は5.8%上昇し、12年ぶりに沖縄県を抜いて全国トップの上昇率となりました。

23区の新築マンション平均価格が1億4000万円を超えるなどファミリー向け物件が高騰・雲上化する中で、利便性の高い都心部に手の届く価格帯や賃貸として住まう選択肢であるワンルームマンションの存在感は、単身層にとって益々大きくなっています。

当社では、これからの人口増加によって賃貸需要の高まりが約束された東京23区の人気駅から「徒歩圏内」という利便性に優れた優良物件を多数取り扱っております。

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