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東京都心マンション「もう築古しか買えない」　老朽物件に関心集中

マンション価格が新築に続き中古でも高騰する中、建築から長い年数が経過した物件を選ぶ築古志向が加速している。

「古い方が割安」だからだが、安易に老朽物件に手を出すと購入後に修繕不全などで暮らしに大きな打撃を受けかねない。

LIFULL（ライフル）が運営する不動産情報サイトの中古マンション掲載物件全体と、利用者から不動産会社に電話やメールなどで購入に向けた問い合わせがあった「反響物件」それぞれで、平均築年数を調べると、東京都23区では異変が起きている。

掲載物件は若返る一方、反響物件は総じて築古化が進んでいるのだ。

例えば、2025年10月、23区はファミリータイプ掲載物件の平均築年数が29年、反響物件は35年で両者の差は6年に広がった。

11〜12月は反響物件の築年数もやや低下したが、掲載物件との差は5年と広いままだ。

ライフルホームズ総研の中山登志朗副所長は「乖離（かいり）がここまで広がったのは初めて。新築から築浅中古に波及した価格高騰が原因だ」と話す。

不動産経済研究所（東京・新宿）と東京カンテイ（同・品川）によると、25年に23区のマンションは新築、中古とも平均価格が1億円を超える月が相次いだ。

25年12月、日銀が追加利上げに動き、今後は住宅ローン金利の一段の上昇も見込まれるため、この傾向は今後さらに加速する可能性もある。

こうした若年層が近い将来、直面する恐れがあるのが「築古物件特有のリスク」（コンドミニアム・アセットマネジメントの渕ノ上弘和氏）だ。

築古物件は一般に老朽化で給排水管からの漏水や外壁の剝落などのリスクが高まり、これを直すための積立金も不足する例が増える。

購入後に設備や建物のトラブルに見舞われたり、積立金が大幅に引き上げられたりする可能性も考えておく必要がある。

一方、こうしたトラブルが顕在化すると、中古市場での評価が大幅に下落し、最悪の場合は売却価格が住宅ローン残債も下回る「オーバーローン」状態に陥る恐れもある。

家計がまだ不安定でリスク耐性が低い若い実需層ほど築古の中古マンションを選好する状況は危うさをはらむ。

渕ノ上氏は「過去の修繕の履歴、積立金の現状に加え、マンション管理組合の議事録などから課題対応がどうなっているかを調べることがリスクヘッジになる。

築年数が古くなるほどこうした下調べが重要だ」と助言している。

2026年2月6日の日経新聞電子版より一部抜粋

現在の東京では現在の、築浅、築古関係なく都心でのマンションの需要は高まり続けており、それに伴い価格も上昇し続けています。

需要の高まりと価格の上昇より、築古の物件への注目が集まっていますが、その一方で、築古の物件には数多くのリスクを抱えており、設備や建物のトラブルに見舞われる可能性を常に考慮に入れておかなければなりません。

そこで、我々シノケンでは「劣化対策等級3」の最高等級の物件を数多く取り揃えており、築古物件の抱えているリスクの低い高品質の物件を提供しております。

「劣化対策等級3」の高品質の物件を購入することで、築古物件であっても安心してマンション経営を行うことができます。

当社では、35年の歴史と53,000戸以上の管理戸数を誇る不動産投資専門の会社として、膨大な情報を取りまとめております。

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