2018.03.20

マンション建て替えが進まない理由

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皆さま、こんにちは。
本日もシノケンハーモニーの不動産投資ブログをご覧いただきまして
ありがとうございます。

今回は気になる記事を見つけたのでご紹介します。

マンション建て替えが進まない理由

~以下抜粋~

平成24年末現在、日本全国にあるマンションは589万7000戸。
そのうち、築年数が30年を越す、昭和58年までに建てられたマンションは128万7000戸。

新耐震基準施行は昭和56年だが、マンションの場合、建設に時間がかかることから、同年くらいまでは旧耐震の建物が混じっていると考えると、全体の2割ほどの建物は古く、耐震性に疑念がある可能性が高いことになる。

こうした建物では耐震性の懸念に加え、インフラの老朽化など構造的な老化に加え、狭い、使い勝手が悪いなどの問題も生じてくる。

たとえば、住宅が不足していた昭和30年代に供給されたマンションは2DK50m2がスタンダードだったし、和室が中心で洗濯機置場が室内にない、水回りが狭く、洗面所がない、電気の容量が少ないなど、現在の暮らしには快適とは言い難い。

そして、もうひとつ、問題なのは管理。
「国交省がマンションの管理に関する指針であるマンション標準管理規約(当時は中高層共同住宅標準管理規約)を出したのは昭和58年。

それ以前は管理、メンテナンスに対する意識が低く、何も手入れしないままに10年、20年が経過してしまったマンションもあると思われます。

つまり、築30年超のマンションでは耐震性不足、社会的老化、管理されないままの経年変化とトリプルで問題を抱えている可能性があるというわけです」(旭化成不動産レジデンスマンション建て替え研究所・大木祐悟さん)。

当然、そうしたマンションでは暮らしにくい。東日本大震災後、耐震性を気にする人も増えた。
その結果、建替えを考える例も増えてはいるが、実際に建替えが行われたのは平成25年4月1日時点でわずかに218件(阪神・淡路大震災による被災マンションの建替えは含まず)。
建替えを希望しても実現しない例のほうが多いのである。

その要因として考えられるのは大きく2つ。
ひとつは合意形成の難しさである。

区分所有法は建替え決議にあたっては区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決を求めているが(敷地内に複数棟がある場合にはこれに加えて各棟要件がプラスされ、難易度はさらに上がる)、この議決に辿り着くまでが至難の技。

建物の老朽化が進んだマンションでは住民も高齢化しており、管理組合がまともに機能していなかったり、面倒を嫌う、建替えに伴う費用を負担できないなどのケースが多々あるのである。

また、長年暮らしていると、住民間に感情的なもつれがある場合もあり、あの人が賛成するなら私は反対などという、外から見るとなんとも始末に困る話を聞いたこともある。



どうでしょうか。

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