比較的低価格で利回りの良い物件もありますが、初心者では判断しにくいリスクもあります。

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比較的低価格で利回りの良い物件もありますが、初心者では判断しにくいリスクもあります。

マンション投資と言っても、新築マンションに投資するのと中古マンションに投資するのとでは、リスクが大きく異なります。比較的低価格で利回りの良い物件があり、物件を見て確認してから購入できるというメリットがある半面、設備が古く、節税効果があまり期待できないなどのデメリットがあります。

中古マンションの場合は、物件自体の履歴を知ることが必須。

現在市場に出回っている中古物件には、破産者の競売物件などもあり、一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っているので注意が必要です。また、すでに入っている入居者にも注意しなければなりません。例えば1棟の中に1室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、1棟まるごと資産価値が下がってしまうことがあります。さらに、管理費や修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。1棟全室の賃貸管理を1社が責任を持って実施している場合と、一般の分譲マンションで1室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは、物件の管理面に相当な違いが出てきます。1棟全室の賃貸管理を1社が責任をもって実施している場合、全入居者のチェックをしているので、オーナー様にとっては安心な物件といえます。

建てられた年代によって、品質や保証内容が大きく異なります。

建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保証期間が2年間しかなく、欠陥物件にあたってしまうこともあります。そうした状況を受け、平成12年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定されました。それ以降に建てられた物件は、10年間保証の対象物件となります。さらに平成13年には「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」が施行され、分譲段階における適正化の措置として、維持修繕に関する計画を作成し計画的に修繕を実施することが必要としています。それ以前の物件は、分譲時に修繕計画が立てられていないものや、あっても陳腐で使い物にならないようなものがほとんどだったため、後になってから多額の修繕費が必要になり、困ってしまうケースが多かったようです。中古物件の場合は、建てられた年代によって対応している法律が異なるため、年代のチェックは欠かせません。

細かい点までチェックして、リスクを回避できるだけの知識が必要。

このほかにも中古物件を購入する場合、細かくチェックすべき点がたくさんあり、業者でさえ優良物件は手に入れにくいという状況です。個人ですべてチェックして購入するのは至難の業でしょう。調査会社に依頼することもできますが、調査費用などがかかってしまいます。また実際に購入を考えた場合、ローンを組みにくいというデメリットもあります。中古物件の場合は現金一括払いで買うか、自分自身でローンを組めるところを探すというのが原則ですが、危ない物件も多く金融機関からの評価も低いので、融資を受けるのは難しいケースが多くなります。また、減価償却済み物件となるため、帳簿上の経費として算出しにくく、節税効果があまり期待できません。相続税対策としても、新築ほどの効果は期待できないようです。

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