マンション投資は相続時精算課税制度で生前贈与すると利点が大きい

2021.08.04

マンション投資は相続時精算課税制度で生前贈与すると利点が大きい

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本日は7月の日経新聞から
下記の記事をご紹介します。

投資用マンション継がせるには「精算課税」で税負担軽く

都心のマンションは敷地を多くの入居者が分割して所有するため1人当たりの土地の持ち分が少なくなり、課税評価額の内訳は土地より建物の割合が大きくなります。

こうした不動産は、相続時精算課税制度で生前贈与すると利点が大きくなります。

相続時精算課税制度は、60歳以上の人が20歳以上の子や孫に財産を贈与する際に使えます。

贈与を何回しても累計2500万円までは贈与税がかかりません。

2500万円を超えた金額は20%の税率で課税されます。

年間110万円まで非課税となる暦年贈与と相続時精算課税は、どちらかを選びます。

いったん相続時精算課税を利用すると、以降は暦年贈与を使えません。

相続時精算課税で贈与した金額は、相続の際に相続税の計算対象の財産に加算されます。

こうした注意点はありますが、建物の評価割合が大きい投資用不動産では制度の利点を生かせます。

不動産の贈与は相続と同様に、土地は一般に路線価、建物は固定資産税評価額で税を計算するため、贈与額が実勢価格より低くなり、相続時精算課税の非課税枠を活用できます。

例えば約3000万円の都心のワンルームマンションの課税評価額が1000万円程度になることも珍しくありません。ただし入居者の敷金分の現金も息子に贈与しないと実勢価格で評価される恐れがあります。

生前贈与すると息子は家賃収入を得られます。

建物の減価償却費を経費として差し引いて所得税を抑えられます。

もし減価償却費の方が家賃収入より多ければ、赤字分は給与収入と損益通算できます。

贈与したマンションは相続財産と合わせて相続税の課税対象になりますが、家賃収入も含めた利点を考えると相続時精算課税が一案です。

いかがでしたでしょうか。

不動産投資は、相続税対策として注目されています。

現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額が下がり
結果、相続税を引き下げる効果があると言われています。

その仕組みとは、現金1億円を相続した場合は額面通り1億円の評価額になってしまいます。

しかし、不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され
額面の約５～6割で評価されます。つまり、約5000～6000万円前後の評価額となるようです。

相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので
評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になると言われております。

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