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新築がいいのか、中古がいいのか、判断はどこですればいいのか?

将来のことを考えたら年金だけでは生活はできなそうだし、預金だけでは不安。働きながら投資できる不動産投資をご検討されていました。他社の不動産投資セミナーにも参加されていましたが会社によって新築がいい、中古がいいと、言うことが違うのでセカンドオピニオン的に弊社の不動産投資セミナーにもお越しいただきました。

コンサルタント
五十嵐 大

ご相談内容

将来のために不動産投資は始めたいが、新築がいいのか中古がいいのか、会社ごとに言うことが違うのでどう判断すればいいのか分からない、というご相談をいただきました。新築も中古もリスクや失敗事例を十分お話しし、さらにそれに対する弊社の対策法もお話しさせていただきました。

お客様情報

30代男性、既婚

職業 会社員
年収 約630万円

【購入のきっかけ・目的】

将来のため、預金だけでは不安なので

成功事例

成約物件 1件
東京23区内 新築区分マンション

新築?中古?・・・不動産投資会社によって言うことが違う

こちらのお客様は、弊社にお問い合わせ頂くより前に
既にいくつかの不動産会社のセミナーや個別相談会に参加されていました。


全くのゼロの状態から、時間を掛けて勉強してきたそうですが、会社によって全く言っていることが違い
ある会社では新築が良い、またある会社では中古が良い、と正反対の情報を収集し続けた結果
結局なにを始めたら良いのか、わからなくなってしまった、というご相談でした。


お客様のお考えとして・・・

【中古】
・価格が安いため、早期に返済出来るので、例え失敗してもリスクが少ない
・収支が良い
・修繕費など突発的な出費が起こる可能性がある


【新築】
・価格が高いため、早期返済に向かない、失敗したときのリスクが高い
・収支が悪い
・購入後の保証がしっかりしている

というようなことを、なんとなくイメージしているようでした。

実は私自身、同様のお悩みをお抱えの方からのご相談を非常に多く頂いた経験があります。

実際に弊社では、新築物件も中古物件の両方ご紹介可能ですから、本当にお客様にとって
ベストな物件はどちらなのか?というところを、両者を比較して頂きながら一緒に考えていきました。

空室は必ず発生する

今回のお客様は実際に別の会社で中古物件のご提案を受けられており
収支シミュレーション等もお持ちでいらっしゃいました。

ご自身としてはその中古物件を気に気に入られているようですが
一方でリスクも気になるということで、個別相談会ではその提案書をご持参頂き、拝見させて頂きました。

たしかに物件はたしかに好立地の駅チカであり、賃貸需要も旺盛なように思えました。

「この場所なら空室は起きないと思うのですが・・・」

お客様からのお言葉ですが、それが実は大きな誤りなのです。

どんなに好立地の物件であっても、例えば銀座駅から徒歩1分の物件であっても。空室は発生します。


なぜか?理由は①入居者の入れ替わりのタイミングと②募集時期にあります。

①  どんなに立地が良く、賃貸需要が旺盛なエリアであっても、入居者の入れ替わり時には空室が発生します。

賃貸の場合はほとんどの方はお部屋の内見を希望されますから、入居者の方が転出なされてから、ハウスクリーニング等でお部屋を修復して、募集を掛け、内見案内をし、入居審査をして・・・と手続きを踏むことで、どんなに上手くいっても、1か月近くの空室期間が発生することが多いです。


たった1か月であれば大丈夫だろう、と思われるかもしれませんが、これは一番上手くいった場合の話であり、また、長い運用の中で入居者の入れ替わりのタイミングで毎回1か月の空室が発生するのは、実は大きな痛手となります。


また、それ以上に注意しなければならないのは、「原状回復費用」です。


これは、入居者が通常の生活を送る中で発生した、通常損耗を回復するために掛かる費用となりますが、実はこの費用は原則全額オーナー負担となります。

この費用は物件によっても異なりますが、ワンルームの場合、1回につき10万~15万円掛かる場合が多く、これがオーナー様の収益を悪化させる大きな原因となるのです。


 


②  また、募集時期についてですが、賃貸には所謂繁忙期と閑散期が存在します。

繁忙期とは人が多く移動する時期、一般的に引っ越しシーズンと言われる1月~3月のことを指しますが、この時期は賃貸需要も旺盛なため、比較的入居付は簡単です。


しかし逆に閑散期と言われる次期、これが夏期~秋口を指しますが、この時期は基本的にあまり人が移動しないため、賃貸需要も低く、入居が決まりづらい時期と言われています。


運よくご自身の物件が毎回、繁忙期に人の入れ替わりが起これば問題ありませんが、閑散期にばかり入居者が転出してしまったら、次の入居者を見つけるのは非常に困難になってしまうのです。

リスクや失敗事例も包み隠さずお伝え

こんな話をして、お客様は大変ご不安な気持ちになってしまったようですが
実際に私も中古物件で不動産投資を行っているお客様から数々のお悩みのご相談を受付けていますので
お客様にも同様の失敗をして頂かないよう、包み隠さずお伝えしました。


中古物件の中には修繕積立金は十分に集まっていないものも多くあり
大規模修繕のタイミングで不足額を一括で支払わなければならない、という点など・・・。

トータルで考えると、一見額も低く、リスクが低いように思える中古物件も、実際に運用を始めると
実は思わぬ出費が発生することに気づいて頂けたようです。

一方売主から新築物件を購入した場合、10年間の瑕疵担保責任保険が付きます。

また、弊社の送金システムであれば、管理費修繕積立金の未徴収、滞納が発生しないこと
そしてなにより35年の空室保証が、不動産投資に踏み切った一番のご理由となったようです。


一見とても良い物件に思えるものほど、実は思わぬ落とし穴が隠されているもの。

失敗しない不動産投資をはじめて頂くために、お客様の立場に立って、二人三脚で資産形成のお手伝いをさせて頂きます。


ぜひ一度お気軽に、ご相談下さいませ。

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