不動産投資Q&A

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不動産投資の利回り

不動産投資の物件を選ぶにあたり、利回り15%以上や20%以上の高利回り物件が、本当にいいのでしょうか?

不動産投資の物件を選ぶにあたり、利回り15%以上や20%以上の高利回り物件が、本当にいいのでしょうか?

不動産投資で成功した方の書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけ、冷静さを欠いて購入に走る方も増えています。

一方で都心では利回り5%程度の物件に、プロのファンドや巨大資本の外資や企業が、投資を競っています。
それなのに、なぜ地方の利回り15%以上や20%以上など高利回り中古物件は売れ残っているのでしょうか?


不動産投資で注意しなければいけないのが、リスクマネージメントです。

利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱいです。
どんなに利回りが高くて、値段が安くても、部屋を借りる人がいなければ、そもそも家賃収入が得られません。
本当に重視しなければならないのは、安定して貸借人を獲得できる物件かどうかなのです。


また、周辺の家賃相場や競合環境も配慮しなければ、経年による家賃の下落率が非常に大きかったり、一旦空室になるとなかなか埋まらなかったり、トラブルに陥っている物件も散見されるので、要注意です。


例えば、中古の中には購入後に修繕費負担に悩まされるようになるケースもあります。

地方で築20年の木造アパートを20%の利回りで購入しても、まもなく給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまうということも。
万一赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になった場合は、20%の利回りであっても修繕費でマイナスになる可能性もあります。


ローンを組んで購入する場合は、安定性にも注意が必要です。
空室が出たり、家賃が下がったりすると返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションが欠かせません。

冷静になって考えれば、人口が減り、賃貸需要が減っている地方において、安定した賃貸経営ができるでしょうか?
数年後にどうなるのかを分かった上で、転売目的で購入する勇気のある人なら別ですが、そうでなければ利回りに踊らされてはいけません。


また、中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持っていれば、販売時期に一時的に満室にしたり、家賃を高めに設定して見かけの利回りを高くしたりすることは可能です。

例えば、「敷金礼金なし。審査ゆるゆる。
スタート3カ月間フリーレント(無料)」として入居者を募れば、一時的な満室状態はつくれるでしょう。
しかも、実質値引きであっても、賃料は高く設定されているので利回りが良く見える。
このように、高利回りの満室物件をつくるのは簡単なことです。


そして売ってしまえば、売り逃げ。
そうした業者は長期の空室保証などしないので、後はオーナー様が苦労することになります。


多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクの少ない、都心の人気エリアにあるデザイナーズマンションを選ぶ方が安心でしょう。

また、長期の空室保証をつけている業者であれば、業者が空室リスクを背負うことになるため、見かけだけの満室物件をつくっても意味がありません。
長期の空室保証があり、実績もある会社を選びましょう。


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