2019.02.12

銀座、店舗賃料が上昇から不動産を考える

  不動産投資の市況   不動産投資のノウハウ

皆様こんにちは。

本日もシノケンハーモニーの不動産投資ニュースコラムをご覧いただきまして
誠にありがとうございます。


本日は2月7日(金)の日経新聞から、気になった記事を取り上げたいと思います。


銀座、店舗賃料が上昇

横ばい傾向が続いた東京・銀座の商業店舗の賃料相場が上昇基調に転じた。不動産サービス大手のCBRE(東京・千代田)がまとめた中心部の平均賃料は2018年12月末時点で3.3平方メートル当たり25万6千円と、9月末より0.8%高い。堅調な高額品消費を映し、高い賃料で好立地に入居する海外の高級ブランドなどが増えている。
CBREが銀座中心部の1階にある店舗155棟を対象に、貸し出す際に想定される平均賃料をまとめた。17年9月末以降、横ばいが続いたが12四半期ぶりに上昇した。「今後2年間で9%上昇する」と予測している。
海外の高級ブランドが売り場を拡張したり、立地の良い場所に移転したりする例が多い。イタリアブランドの「ボッテガ・ヴェネタ」はマロニエ通りから目抜き通りの晴海通り沿いに移転し、アジアで最大の店舗を12月に開いた。売り場面積は約800平方メートルと移転前より26%増えた。
(中略)
複数企業からの入居申し込みが同じ物件に入る例が散見されるという。今後竣工が予定される物件への引き合いも強い。




いわゆる、「店舗賃料」の上昇、の記事でございますね。

店舗賃料として有名なところで、近年世間を騒がせていたニュースとしては

「浅草仲見世商店街の家賃16倍値上げ。浅草寺の提示した賃料は妥当か?」

というニュースでしょうか。

ちなみに、なぜ、このようなことが起こるのか?
真剣に考えてみたことはありますでしょうか?

仲見世通り商店街の土地は、今までは土地は浅草寺が所有、建物は東京都が所有していました。

これを平成29年7月に浅草寺が購入したことから「賃料の見直し」がスタートします。

それまでは、東京都が建物を所有していたため、東京都が大家さんです。

大家さんである東京都は、借主である「仲見世通り商店街」に対しては、恐らくは、低額な賃料でテナントに貸していたのだと思います。

それが、大家さんが「東京都」から「浅草寺」に変わったことにより、浅草寺が家賃の見直しを要求。

家賃を周辺の相場と合わせるように査定、修正をした結果、なんと、家賃が16倍の値上げの査定となった、というのがことの経緯です。
(段階的な値上げ、ということで落ち着いた模様です)


それでも、この立地でお店を構えるメリットがあるからこそ、この賃料が相場となるわけですが、それでは、一体「商業地」の価値は何か?と言えば、それはひとえに「集客力」と「人流」つまりは「マーケティング力」と言えるでしょう。

平たく言えば「儲かる不動産」「儲かる土地」なのか否か?

ということが重要なポイントであり、そうなってくると、お客様の単価が高い、とか、お客様自身が「消費」に対して前向きである、とかいう特性の人を集める「銀座」という土地柄もまた、付加価値が高い、ということは必然的に見えてくることかと思います。

いわゆる「儲かる場所」であれば、大家さんとしても、それは「賃料」を上げたがる、というわけです。

それでは、いわゆる「住宅地」と「商業地」。

どちらに価値があるのかないのか?

どちらの方が、一桁多い金額のお金が動くのか?否か?

ということもご説明の必要はないかと思います。

そうなりますと、今後は、いわゆる、住宅地で、不動産をもって、不動産経営をやる、というよりも、都心部の商業地や商業地周辺のエリアで不動産を所有する方が、資産価値の上昇が見込める、ということも見えてくることでしょう。

それでは、そういったエリアはどこにあるのか?

どんな不動産がお勧めなのでしょうか?

その答えは、私の個別面談でお伝えします。

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