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「経年劣化」ではなく、施工ミスの可能性も

2017.04.21 16:08:00

皆様、こんにちは。

皆様にとっての大切な資産となるマンションの施工について興味深い記事がありましたので、ご紹介させて頂きます。

見た目や立地、内装にだけフォーカスをした物件選びをされている方も多くいらっしゃると思いますが
その選択は本当に正しいのか、という問題提起をしてくれる記事だと思いますので
ご参考までにお読み頂けましたら幸いです。


以下、抜粋となります。

最近のマンションは圧倒的にタイルが張られていることが多いもの。

自分の住んでいるマンションの外壁を眺めたときにタイルがはがれそうになっているのを発見したらどうすべきか。

今回は大規模修繕時に見つかることの多い「タイルのはがれ」問題について、長年対応してきたさくら事務所のマンション管理コンサルタントの土屋輝之氏に話を聞いてみた。

「経年劣化」ではなく、施工ミスの可能性も

マンション外壁のタイルがはがれる事故は度々起きている。

なかには下にいる人に直撃してけがをしたケースも。

自分の住むマンションでタイルの劣化やはがれを発見した場合、まずは管理会社や分譲会社に相談することが多いだろう。

「地震や経年劣化が理由と返答されることが多いですが、実はもともとの施工に問題があることもあります」。

“タイルの問題”と言われてよく片づけられるが、タイルを使用することに問題があるわけではなく、下地の問題が大きいそうだ。

「きちんと施工されているマンションなら、そんなに簡単にタイルがはがれることはないはずです。

はがれ落ちるタイルの多くは、建設時にコンクリートに張りつける接着方法に問題がある場合もあります」と土屋氏。

大きく分けるとタイルの施工方法としては国土交通省の「建築工事共通仕様書」と日本建築学会の「JASS19陶磁器質タイル張り工事」という2種類の基準となる工法があるそうだが、そのどちらでもない工法で施工されていることがあるとのこと。

「下地は型枠などの関係で、以前に比べてツルツルに仕上がるのですが、タイルをしっかり吸着させるためには凸凹させて吸着面を広げる手間が必要です。

またタイルの裏側の凹凸部にモルタルが充填されず空隙(くうげき)が多いと、タイルの接着力が低下してしまうのです。

不具合のあったタイルを持ち帰って検査しますが、施工時にミスがあった場合も見受けられます」と土屋氏。

見た目にも美しく、コンクリートの劣化を遅らせることができるため、マンションの外壁はタイルが採用されることが多い。

しかし、大規模修繕の際には問題になることが多いようだ。

「一般的に大規模修繕工事の見積もりは、建物全体の調査を実施せずに、不具合の発生している箇所の割合を推定して工事の金額を決定します。

外壁タイルの場合には張り替えや補修が必要となる割合を、約3~5%程度として計算していることが多いですが、実際には10%~15%以上の割合で補修が必要となることがあります」と土屋氏。

このような場合、追加工事に必要な金額が数百万円~数千万円、大規模な場合では1億円を超える費用が必要になったこともあるそうだ。

「見積もりよりも高額になりすぎて、一時金を住民に徴収するか、金融機関から融資を受けることなどを検討しなければならない事態となります」とのこと。

管理組合の調整がうまくいけばいいが、なかには解決策が見つからず、とりあえず落下防止の網をかけたままでおいてあるマンションもあるようだ。

「タイルは耐久性の高い素材なので、膨れ上がったり変色したりすることもなく、劣化に気付かないことが多いです。

でも見つけられた場合は、より正確な大規模修繕の見積もりが作成できるので逆にラッキーだと思います」。

また急に落下して歩いている人にケガをさせたりしたら、管理組合の責任になってしまうこともある。

事前に不具合を把握して事故を未然に防ぐことは大切だ。



皆様、いかがでしたでしょうか。

一般的に街中に建てられているマンションを見てみますと、確かに外観も高級感のあるものや、自分も住んでみたいと思うようなオシャレな造りのマンションを見る機会は多々あると思います。

ですが、ご自身の大切な資産として保有される投資用のマンションであるならば、なおさら品質には
ある程度の水準のものを選んだ方が、長期にわたった運用も可能となり、オーナー様にもメリットではないでしょうか。

例えば、我々シノケンハーモニーで設計しているマンションですと、国土交通省から認定を受けた第三者機関が客観的に判断する基準として「設計住宅性能評価書(いわゆる、劣化対策等級)」の最高等級を取得している物件となり、実際、これまでにご提供させて頂きましたマンションでの倒壊・半壊・液状化の被害報告はゼロとなっております。

こうした客観的に信用できる性能を持った建物に投資をするのと、デザインだけにこだわったような建物に投資をするのでは
長い目で見たときの資産価値に大きな違いが出るのは容易に想像できるはずです。
この他にも、弊社にはオーナー様の安定した資産運用のパートナーとして、安心頂けるサービスや品質のものが多数ございますので
一度、どのようなものなのかご自身の目でしっかりと確かめてみてください。
皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

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