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オーナー様と入居者の関係

2017.01.10 16:57:00

無料相談窓口を担当させて頂く中で、既に投資物件をお持ちの方から非常に多く頂くご相談内容が「入居者による賃料不払いについて」です。

たしかに、不動産投資はほとんど手間をかけずに不労所得が得られることが魅力ですが、
それは優良入居者が入っていることが前提です。

賃貸事業は家賃不払いを起こすような不良入居者が入ると途端に管理の手間がかかってしまいます。

管理会社を間に入れていたとしても、不払いの間は入金が無くなってしまうため、不良入居者の入居は不動産オーナーにとって大きな問題なのです。

では、家賃不払いを繰り返す困った入居者が現れた時、一体どうすれば良いのか?

本日は、いくつかポイントをご紹介させて頂きます。


☆不払いがあったからといってすぐに退去を命じることはできない

家賃を払わないような入居者に対しては、不動産オーナーは当然退去して欲しいと願うものです。
しかし、借地借家法では賃料の不払いがあったというだけで賃貸借契約を解除することはできず、賃貸借契約を継続しがたい事情(信頼関係の破壊や背信的行為等)があるときにはじめて解除が認められることになっています。

つまり、家賃不払い即退去とはできないのです。

一般的には3カ月程度の賃料不払いがある場合には、信頼関係の破壊を認めて、催告をしたうえでの解除権の行使が可能とされています。



■実はオーナーよりも入居者の方が立場が強い

借地借家法は戦時中、出兵者の銃後の生活を守るために借家人の立場が強化されました。

その考え方が法律の中にいまだに色濃く残っているので、借手側である借家人や借地人の立場が強いのです。

そのため1カ月の不払いで即解除とはいきません。

仮に解除をしようとするならば、3カ月間家賃の不払いに耐えなければなりません。
退去をさせようとすると、相応の時間がかかるのです。

ですので、不動産オーナーとしては督促してでも賃料を支払ってもらった方がまだ良いわけです。



■まずは電話で督促

督促の手段としては、まずは入居者への電話です。

この際、不払いの1カ月目から必ず督促することがポイントです。

不払いをするような入居者は借金を抱えているケースも多いため、督促が甘いと支払わなくなることも多いです。

反応が鈍ければ、保証人に連絡するべきでしょう。

それでも支払わない場合には、書面による督促、訪問による督促、内容証明郵便による督促という形で段階的に督促のレベルを上げていくしかありません。

訪問による督促を行った場合はいつまでに支払うかの確約を書面で取得しておくべきです。

保証人も支払えない段階になったら法的手段に訴える選択肢も考えなければならなりません。


ここで重要なのは、督促はあくまでも紳士的に行わなければならないということです。

強引に鍵を交換したり、滞納者が不在の時に入室して中の動産を撤去したりするのは違法ですし、脅迫まがいの発言をしてしまいますと、予期せぬトラブルに繋がりかねません。



■まとめ

このように家賃の不払いがあったとしても、オーナーはすぐに退去を命じることが出来ず、三ヶ月程度の不払いに耐えた上で、更に電話→書面→訪問などで催告をして、ようやく解除権の行使が認められます。

その間は当然、オーナーの元には家賃収入が入って来ず、家賃を払っていないとしても入居者がいる以上新たな入居者の募集も出来ない為、ある意味では空室状態よりもタチが悪いかもしれません。

弊社には、このような入居者による賃料不払いを未然に防ぐための独自のノウハウがございます。

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