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不動産投資の利回りとリスクの関係

2015.07.31 17:20:00

みなさん、こんにちは。
シノケンハーモニーの藤井です。


収益物件の広告の中に、「高利回り物件」と書かれているものを見かけます。

高利回りであることを全面に押し出している物件です。

確かに高利回りというのは投資回収も早く、儲かりそうなので魅力的です。


しかしながら、「実際の利回り」と「投資家として要求すべき利回り」というのは異なります。

ハイリスク・ハイリターンという言葉があるように、ハイリターンの物件はハイリスクを取っていることを認識しなければなりません。


仮に収益物件の広告に「ハイリスク物件」と書かれていたら、購入しようと思うでしょうか。

そこで今回は収益物件のリスクとリターンの関係について、改めて見直してみたいと思います。


【利回りとは?】

不動産鑑定士が、不動産の適正価格を求める際に用いる基準として、不動産鑑定評価基準というものがあります。
不動産鑑定評価基準の中には、収益物件の価格の求め方も記載されており、鑑定評価の中で用いる還元利回りや割引率といったいわゆる利回りについても定義が行われています。

その中で利回りは、「将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むもの」と書かれています。

不確実性とは何か、つまり不動産のリスクプレミアムのことです。

不動産鑑定評価の考え方としては、将来にわたってこの不動産が収益を生む確実性が怪しくなるほど、リスクプレミアムが高くなります。

つまりリスクプレミアムが高いほど、ハイリスクの物件となり、見た目上は高利回りの物件となるのです。

例えば、賃貸マンションであればリスクプレミアムは

(1)エリア、(2)交通接近条件、(3)築年数、(4)建物グレード、(5)権利関係 であると言われています。


(1)エリアは一番重要で、賃貸の需給動向の強弱が左右されます。賃貸需要の弱い郊外や地方はリスクを高く見る必要があります。

(2)交通接近条件では、駅からの距離が遠いほどリスクは高くなります。

(3)築年数では築年が古いほど高リスクになります。特に築15年以上の建物では設備の大規模修繕を控えている可能性があり、リスクを多めに見込むべきである。

(4)建物グレードについては、セキュリティーや管理状況が悪ければ高リスクです。

(5)権利関係は、共有や借地権の物件は、売却する際に流動性が低くなるため高リスクです。


高利回りと謳っている物件ほどリスクは高いです。

そのため、「利回りが高い」から投資をするのではなく、「リスクは高すぎないか」という観点で判断することが重要です。

逆に言えば利回りが低くてもリスクも低ければ投資の価値は御座います。


高利回り物件は、何かリスクが潜んでいるはずだと疑ってかかるくらいが、ちょうど良いかもしれません。

今回、不動産のリスクについてお話致しましたが、この他にも不動産に潜むリスクは御座います。

そのリスクを回避できるかどうかが、不動産投資の成功と失敗の別れ道になります。

弊社ではお客様一人一人に合わせたリスクの回避方法をご用意しております。

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