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マーケット 2017.05.17

ご注意ください!不動産投資に失敗する素人投資家が急増しています。

全国の持ち家比率 は61.2%になります。
不動産投資は残りの38.8%の賃貸マーケットの奪い合いです。
さらに全国平均の空き家率は13.1%(過去最高)のものぼります。
空室率は、地方では悪化傾向です。

■不動産投資を失敗しないための3つポイント
 ・不動産投資は、物件の利回りでは決まらない!
 ・投資物件、販売会社の質を見極めろ!
 ・物件は劣化するもの!対策はされているか?


「利回りが高い」というだけで物件を見ないで購入する人もいます。
立地がよくて利回りがよければ、WEBに掲載することなく即プロの投資家や不動産会社が購入しています。
利回りが高いのにWEBに掲載されている、ということは何らかの難点がある場合が多いです。
それを考えずに購入し、投資に失敗するケースが多くみられます。
そのため、金融機関が個人の投資家に対する融資の引き締めをする傾向にあります。
つまり、金融機関が頭金0円で物件価格の100%融資をしてくれる≪優良物件≫を所有している≪優良販売業者≫なのかどうかが、『投資物件』と『販売業者』の良し悪しを選別するひとつの目安になると思います。
金融機関の個人投資家への融資の引き締めの背景には、素人投資家を対象に悪質な行為を行う不動産会社が出てきて投資に失敗するケースが増えてきたことがあげられます。

たとえばある地方で、入居率100%の賃貸マンションがあり、利回りも高かったため関東の人が購入しました。
このマンションはキャンパス近くの物件だったため、そのキャンパスの学生で満室となっていましたが、実はキャンパスを東京に移転する計画があり、数年後にはキャンパスがなくなったためにそのマンションを借りる人もいなくなりました。
そのマンションの周辺にはキャンパスしかなく、駅からも遠いため借り手がなかなかつかず空室が続いてしまっています。

販売をした不動産会社はそのような情報を伝えず
購入者も利回りの高さだけを気にして購入をして失敗をしてしまった例です。


また、物件は劣化するものです。その対策はされていますか?
普通のサラリーマンが、地方で中古マンションを2棟、フルローンで買いました。
価格は2棟合わせて1億9000万円です。
販売した会社は「利回り15%」と言っていたそうですが、それは満室になった場合の想定利回りであり、実際は2棟合計で約4割もの空室がありました。

しかも購入する直前に立て続けに6戸の入居があったのですが、家賃は以前より20%も安い賃料でした。
明らかに「販売時見かけ上の入居率を上げる」ために入居させたものと思われます。

また、2棟とも築20年以上の物件にもかかわらず大規模修繕が行われていません。
外壁の修繕だけでも500万円くらいはかかりそうです。
これ以上空室が発生してしまったら普通のサラリーマンの収入ではとても補てんしきれないでしょう。
遅かれ早かれ破綻してしまうと思います。


このような投資失敗例があとをたたないため、銀行を消極的にしています。

利回りが何%あるか、という数値だけを気にして、物件の所在や環境や築年数などは無関心という人が多いのです。
このような失敗のないように、利回りだけに気を取られず、「いかに融資がつくか」という観点で≪投資物件≫と≪販売会社≫を選ぶことが大事になります。

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